Öffentliche Bekanntmachung
Satzung zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Bereich der historischen Altstadt Bretten (Erhaltungssatzung Historische Altstadt Bretten)
- Beschluss zur Einleitung des Verfahrens gem. § 172 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
Auf der Grundlage von § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hat der Gemeinderat der Stadt Bretten in seiner öffentlichen Sitzung am 15.02.2023 die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung einer Satzung zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Bereich der historischen Altstadt Bretten (Erhaltungssatzung Historische Altstadt Bretten) beschlossen.
Geltungsbereich der zukünftigen Erhaltungssatzung
Der Geltungsbereich für die Erhaltungssatzung entspricht in seinen Grundzügen dem Abgrenzungsbereich der Altstadtsatzung, wurde aber um den Straßenzug südlich der Georg-Wörner-Straße sowie um den bisher östlich der Sporgasse gelegenen Bereich der Weißhofer Straße erweitert.
Der genaue Geltungsbereich ist dem beigefügten Abgrenzungsplan zu entnehmen. Er beinhaltet neben den Altstadtgassen und -straßen auch die mitten in der Kernstadt vorhandenen Hauptstraßenzüge. Der Geltungsbereich wird eingefasst im Norden durch den Promenadenweg, im Osten durch die Withumanlage und den Verbindungsweg Am Weißhofer Tor, im Süden durch die Georg-Wörner-Straße und die Straße Am Seedamm sowie im Westen durch die Straße Am Gottesackertor. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 1,74 ha.
Ziele und Zwecke der zukünftigen Erhaltungssatzung
Das Gebiet der Altstadt ist geprägt durch seine mittelalterliche Struktur und sein kleinteiliges Gepräge. Im Gegensatz zu vielen anderen historischen Städten ist der Brettener Stadtkern von den Zerstörungen des letzten Krieges größtenteils verschont geblieben. Dadurch blieb die mittelalterliche Stadtstruktur weitgehend erhalten. Wenn auch in der Phase des wirtschaftlichen Aufschwungs einzelne Eingriffe in den Altbestand nicht vermieden werden konnten, besteht in Bretten doch die Chance, das historische Stadtbild und das ihm eigene Gefüge für die Zukunft zu bewahren.
Das historische Stadtbild ist hauptsächlich geprägt durch die klassizistisch gestalteten Lochfassaden mit ausgearbeiteten Fensterleibungen (zumeist aus Sandstein) und Kalkverputz sowie den für Bretten typischen Steildächern von mehr als 47°, welche als Sattel- Walm und Krüppelwalmdächer ausgeführt wurden. Daneben stellen die meist verwinkelten, mittelalterlichen Straßenfluchten, flankiert durch die zwei- bis dreigeschossigen Gebäude ein wichtiges Merkmal des historischen Stadtbildes dar. Innerhalb des Altstadtbereiches sind zudem Gebäude vorhanden, welche sich durch eine besondere Fassadengestaltung in Form von Sichtfachwerk oder Stuckfassaden mit besonderer baulicher Gestaltung darstellen.
Viele dieser Gebäude stehen bereits unter Denkmalschutz. Zudem gibt es schützenswerte Gebäude, welche im Laufe der Jahrzehnte durch starke Umbaumaßnahmen ihren Denkmalschutzstatus verloren haben, allerdings in ihrer äußerlichen Gestalt weiterhin in besonderer Weise das Stadtbild prägen. Dies betrifft unter anderem die Gebäude in der Melanchthonstraße.
Ohne den Erlass der Erhaltungssatzung besteht die Gefahr, dass die städtebauliche Eigenart, das Ortsbild, die Stadtgestalt oder Landschaftsbild im Abgrenzungsbereich nachhaltig gestört werden und dadurch die Identität der Brettener Altstadt verloren geht.
Aus diesem Grund soll das Plangebiet nun durch eine Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB geschützt werden, um die besondere Stadtgestalt, die erhaltenswerte Architektur und das schützenswerte Ortsbild zu sichern.
Für den Bereich der Erhaltungssatzung wurde bereits im Jahr 1981 eine Gestaltungssatzung in Form der Altstadtsatzung Bretten erlassen, welche im Jahr 2021 durch die erste Änderung aktualisiert wurde. Daneben werden die baulichen Möglichkeiten durch die Bebauungspläne „Östliche Melanchthonstraße“, „Östliche Altstadt I – III“, „Westliche Altstadt“ sowie den Bebauungsplan „Am Gottesackertor“ geregelt. Die Altstadtsatzung sowie die Bebauungspläne sind in ihren Steuerungsmöglichkeiten allerdings derart begrenzt, dass diese den Abriss eines historischen Gebäudes und einen Neubau ermöglichen, solange dieser den grundlegenden Gestaltungsvorschriften der Altstadtsatzung entspricht. Viele der Gebäude innerhalb der Brettener Altstadt weisen allerdings Fassadengestaltungen oder sonstige bauliche Besonderheiten auf, welche durch die Gestaltungsvorschriften der Altstadtsatzung nicht gedeckt sind und somit ohne eine Erhaltungssatzung für die Nachwelt verloren gehen könnten.
Verfahren der Aufstellung der Erhaltungssatzung
Gem. § 172 BauGB kann eine Gemeinde Satzungen zur städtebaulichen Erhaltung bestimmter Gebiete in einer Gemeinde aufstellen.
Die Erhaltungssatzung führt dazu, dass der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie die Errichtung von baulichen Anlagen einer zusätzlichen Genehmigungspflicht unterliegen. Der Aufstellungsbeschluss für die Erhaltungssatzung eröffnet gegebenenfalls schon vor dem eigentlichen Satzungsbeschluss die Möglichkeit, während der Phase der Satzungserarbeitung von den Regelungen gemäß § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB Gebrauch machen zu können. Baugenehmigungspflichtige Vorhaben können zurückgestellt und nicht baugenehmigungspflichtige Vorhaben können vorläufig untersagt werden, wenn zu befürchten ist, dass durch bauliche Vorhaben oder geplante Maßnahmen die Ziele und Zwecke der Erhaltungssatzung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.
Der vorgeschlagene Geltungsbereich der Erhaltungssatzung ist größtenteils bereits mit Bebauungsplänen überplant. Diese verlieren ihre Gültigkeit nicht, sondern werden durch die neue Satzung ergänzt. In Ergänzung zu einem Bebauungsplan, dessen Festsetzungen für jedes Grundstück und jedes Vorhaben abschließend regelt, welche Grundstücksflächen überbaut werden können und welche Maße einzuhalten sind, stellt eine Erhaltungssatzung bauliche Vorhaben zunächst generell unter einen Genehmigungsvorbehalt.
Aufgrund der Erhaltungssatzung kann später ein Vorhaben (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen) versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Neubauvorhaben, die die städtebauliche Gestalt des Quartiers beeinträchtigen, können auf diesem Wege abgelehnt werden. Damit wird der Erhalt von Gebäuden sowie Gebäudeteilen und damit die für die Brettener Altstadt prägende Bautypologie in ihrem Bestand ermöglicht, auch wenn die das Stadtbild prägenden Gebäude nicht als Denkmal ausgewiesen sind.
Weiteres Vorgehen
Im ersten Schritt erfolgt der Aufstellungsbeschluss zur Aufstellung der Erhaltungssatzung. Im nächsten Schritt werden die Ergebnisse der Stadtbildanalyse zusammengetragen und bilden anschließend den Entscheidungsrahmen für die Zulässigkeitskriterien innerhalb der Erhaltungssatzung. Die Stadtbildanalyse mit dem Kriterienkatalog bezüglich der zu erhaltenden Bausubstanz wird als Bestandteil der Begründung zu einem Inhalt der Erhaltungssatzung.
Die rechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches sehen bei dem Erlass einer Erhaltungssatzung keine Form der Öffentlichkeitsbeteiligung vor. Trotzdem ist es aus Sicht der Verwaltung sinnvoll, die Bewohner und Eigentümer der Grundstücke des Gebietes, für die eine Erhaltungssatzung aufgestellt werden soll, umfassend über die Erhaltungssatzung zu informieren. Zu diesem Zweck sollten die Ergebnisse der Stadtbildanalyse sowie der Entwurf der Erhaltungssatzung zu gegebener Zeit interessierten Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt und mit ihnen diskutiert werden.
Bretten, 22.02.2023
Martin Wolff
Oberbürgermeister